山東出臺(tái)“樓市19條”，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)！
日前，中國人民銀行山東省分行、中共山東省委金融委員會(huì)辦公室、國家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7部門印發(fā)的《關(guān)于落實(shí)金融支持政策促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。
10月10日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳舉行的新聞通氣會(huì)對(duì)相關(guān)措施進(jìn)行解讀。
據(jù)悉，《通知》共提出19條具體貫徹落實(shí)措施，其中包括推出統(tǒng)一個(gè)人住房貸款最低首付比例至15%、組織商業(yè)銀行10月份統(tǒng)一降低存量個(gè)人住房貸款利率等具體貫徹落實(shí)措施促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
商貸最低首付比例降至15%
《通知》明確，各市通過山東省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，因城施策確定最低首付款比例，自2024年10月1日起，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款按照最低首付比例15%執(zhí)行，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定。記者從濟(jì)南多個(gè)項(xiàng)目了解到，目前首套、二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例已降至15%。
中國人民銀行山東省分行一級(jí)巡視員董龍訓(xùn)介紹，9月29日，中國人民銀行國家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確了全國層面商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例調(diào)整安排。
山東分行會(huì)同山東金融監(jiān)管局在遵從各市意愿基礎(chǔ)上，已于9月30日召開了省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制會(huì)議，確定全省各市最低首付款比例，決定不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付比例從首套房15%、二套房25%統(tǒng)一為15%。并指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)自2024年10月1日起，發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款按照最低15%執(zhí)行，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定。
取消首套房、二套房商貸利率下限
《通知》明確，組織商業(yè)銀行于2024年10月份統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP。完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)降低存量房貸利率。
董龍訓(xùn)介紹，9月29日，中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告（《中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)》），進(jìn)一步完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)降低存量個(gè)人住房貸款利率。
分行將加強(qiáng)政策指導(dǎo)，組織全省商業(yè)銀行于2024年10月31日前，統(tǒng)一對(duì)包括首套、二套及以上的存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
目前，山東省存量個(gè)人住房貸款利率為4.08%，此次調(diào)降后，預(yù)計(jì)在3.55%左右，全省將每年減少家庭利息支出約129億元，有利于降低購房者利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)帶動(dòng)居民消費(fèi)和投資。
此外，《通知》明確取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，由金融機(jī)構(gòu)結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動(dòng)利率作為定價(jià)方式，與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期，更好滿足剛性和改善性住房需求。
董龍訓(xùn)表示，從目前情況看，8月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率達(dá)到歷史最低水平，在政策利率下行引導(dǎo)下，預(yù)計(jì)10月份以后新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率還將持續(xù)下降，進(jìn)一步降低居民購房成本。
支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購房企土地
《通知》指出，在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于符合條件的土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購房企土地，盤活存量土地，緩解房企資金壓力。
《通知》還明確推出優(yōu)化保障性住房再貸款政策，完善收購配套支持政策，促進(jìn)出售主體與收購主體達(dá)成一致合作。加強(qiáng)政策傳導(dǎo)解讀，及時(shí)將各地按照“以需定購”原則確定的儲(chǔ)備項(xiàng)目庫推送至金融機(jī)構(gòu)，組織金融機(jī)構(gòu)做好對(duì)接，盡快實(shí)現(xiàn)貸款投放。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
《通知》還提出將“白名單”機(jī)制逐步作為合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要融資渠道，推動(dòng)更多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，健全完善“白名單”統(tǒng)計(jì)制度。
此外，在不新增地方政府隱性債務(wù)前提下，支持銀行對(duì)地方國企提供并購貸款，用于補(bǔ)充被抽調(diào)挪用的預(yù)售資金。額度可以超過收購交易價(jià)款的60%，期限最長可為7年。對(duì)濟(jì)南、青島、威海、臨沂、德州、聊城等重點(diǎn)城市納入保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的項(xiàng)目，在項(xiàng)目剩余貨值能夠覆蓋增量融資且新增資金實(shí)現(xiàn)“后進(jìn)先出”的前提下，支持銀行發(fā)放并購貸款用于補(bǔ)足項(xiàng)目的資本金缺口，由地方國企作為借款人承擔(dān)還款責(zé)任。
提高其他房地產(chǎn)金融政策支持效能
《通知》提出提高其他房地產(chǎn)金融政策支持效能，鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)綜合運(yùn)用經(jīng)營性物業(yè)貸款、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、開發(fā)貸款展期等金融工具，在確保金融債權(quán)安全的前提下，更加精準(zhǔn)高效滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。
《通知》明確用好降準(zhǔn)釋放資金支持有效融資需求，指導(dǎo)各金融機(jī)構(gòu)落實(shí)2024年9月27日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)的政策要求，運(yùn)用降準(zhǔn)釋放資金加大對(duì)包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款等在內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效融資需求支持力度。
同時(shí)，用足交易所債券政策支持房地產(chǎn)企業(yè)融資。支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。梳理工業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)情況，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行REITs盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
此外，《通知》還要求加強(qiáng)金融支持政策措施督導(dǎo)落實(shí)，切實(shí)推動(dòng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施落地見效。
